得利娱乐场注册送钱·如果2018年实现1200亿销售 融信中国PE是否只有7倍?
2020-01-08 10:28:28
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得利娱乐场注册送钱·如果2018年实现1200亿销售 融信中国PE是否只有7倍?

得利娱乐场注册送钱,在过去的数天时间里,融信中国(03301)成为杭州的焦点。

成为中心的焦点,来源于“融信·澜天”在市场上火爆得一塌糊涂,其体现排队冻结资金人数的照片火爆整个地产圈,且不止于杭州。

澜天仅仅是融信中国在杭州布局销售火爆的一个切面。数据显示,融信2016年进入杭州进入杭州,目前在杭州并表项目超过21个,参股项目超过30个,土储位居布局杭州的房企三甲之列。

再从售价方面而言,在杭州销售均价在2017年超过了4.3万元/平方米,而平均土地成本仅1.7万元/平方米。同时,根据融信的透露,2016年拿的地块利润都在20%以上。

如果说过去一年来中国房市最火热的城市,那么非杭州莫属。2016年G20峰会在前,2022年第19届亚运会在后,加之人口的净流入,使得杭州房市会在较长的一段时间里持续保持一定的热度。

事实上,如果从杭州单城市的快速发展路径,来探究整个融信中国在全中国的发展、落子具有样本意义——新近郑州、成都成为融信另一发展重镇。作为示范,2018年一季度的销售排行中,融信在福州市场排名第一,在杭州市场排行第二,在上海市场排行第四。

历数融信15年的发展历程,成立9年后的2012年入围全国地产百强,2013年进入50强,2016年进入地产30强,2018年跃居地产22强。融信品牌营销中心总经理张文龙亦透露,希望未来2-3年能够进入行业前15位。

如果再从融信2018年的销售目标来看,其寄望达到1200亿元人民币的销售额(合营联营公司),较之2017年的502.35亿元人民币(不含合联营公司)有突破式增长。

如果以此作为基底,融信目前7.5倍左右的估值是否合理?因为这里有四点值得注意:

A. 融信过往每一年的销售目标都超额完成;

B. 融信2018年的结转项目部分将是房价启动的2016年,由此净利润率将远高于2017年的报表;

C. 融信2018年资产净负债率将大幅下降;

D. 分红已是板上钉钉之事。

杭州对融信意味着什么?

作为后调控时代下的杭州,买到一套限价后的新房,是一场拼财力体力还有运气的游戏,因为其间蕴育极大套利机会。

以融信澜天为例,其本次推出404套房源,毛坯售价18461元/平方米。作为比较,澜天周边万科未来城二手房价格已超过3万/平方米,星汇悦城二手房也逼近3万/平方米。也就是说,如果房产价格保持稳定,幸运拿到一套澜天89平的房源,其中套利空间也在100万以上。

这就不难理解,一二手房价格倒挂且价差较大的融信澜天,成为市民哄抢的对象,并率先成为杭州第一个万人摇号楼盘。融信澜天报名情况公示中,共有11927户家庭登记,其中无房家庭5090户,落到404套摇号房源中,综合中签率3.39%。

再以融信保利创世纪为例,其位于钱江新城边上,带精装修起售价为35000元/平方米,而周边房价均在50000元/平方米以上。同样存在百万以上的套利空间。而根据智通财经的实地调研,融信保利创世纪计划将推出约160-170套的房源,而内部咨询购买的意向人数已超过500人,一矣公开摇号,或将十多或数十倍于此。

根据世联评估数据显示,4月杭州市二手房成交10489套,环比上涨12.71%,打破了过去8个月的记录。同时,杭州市区二手房均价为34315元/平方米,环比上涨2.18%,同比上涨29%,上涨幅度最高的是余杭区,均价为21625元/平方米,环比上涨4.71%。

细究起来,杭州之所以成为全国楼市一道不跌反涨的奇观,除却江浙一地蕴积着大量民间财富外,同时亦与大量因棚户区改造息息相关,这些拆迁户们贡献了市场极为强大的购买力。

值得注意的是,绿城、滨江等本土巨头对于品质的追求,同样追涨了杭州居民对于楼宇品质的挑剔刻度。融创董事长孙宏斌说,“杭州如果做不了房地产,中国房地产都别做了”。

杭州是一个竞争非常激烈的市场,全国排名前20的开发商几乎全都进入了杭州。有意思的是,面对如此的红海,杭州却成了融信的最大粮仓融信,融信也是在最短时间内在杭州做到100亿大关的地产商。

根据融信提供的数据,2017年他们在杭州市场的土地成本约为17000元/平方米,销售均价超过43000元/平方米,2017年杭州区域贡献销售额达166.71亿。这个总销售额,占据融信2017年502.35亿元总销售额的1/3强。

杭州区域在整个融信盘子里意味着什么呢?数据会说话。

A. 进入2018年,杭州市场第一季度销售额约100亿,占到融信中国该季度223.5亿销售额的1/2强;

B. 杭州所在的第三事业部2018年的销售目标为400亿,占到融信2018年1200亿销售额的1/3,较之2017年占比再有上升;

C. 截止2017年,杭州市场土地储备约1500亿,占集团土储货值的28.3%;

D. 融信第三事业2020年的销售目标为1000亿元。

如果再从杭州这个城市来看,电商、区块链等新兴经济的发展,加上深厚的文化蓄积、优美的城市环境,杭州人口呈持续净流入之局。杭州2017年人口净增长28万,净增数位列全国前五,2018年净增长有望突破50万,夯实新一线城市基础。

展望未来,杭州有望成为继深圳之后中国又一新兴的硅谷,亚运会亦会带动城市的更新步伐、宜居程度的提升。高能级城市长期看才是经济发达、人口净流入,继之才能带到房屋需求旺盛的区域,从这一趋势来看,杭州在未来较长一段时间里仍是房地产的新兴之地。

回归到融信本身,其在杭州的布局在G20前就完成,且彼时拿地金额与面积均属驻杭开发商前三之列,而杭州楼市走上向上中枢则从G20后启动。如此提早布局的后果是,虽然拿地总金额位居前三甲,但跟G20之后的房企相比,融信拿地的均价和溢价率连前十都没进。

举例而言,融信良渚项目,彼时尚处郊区、地铁线尚未开通,融信判断地铁沿线区域的升值潜力,以区区5000多元/平方的价格拍下了地块。如今,随着地铁二号线的二期、三期逐步建设,该地块周边的楼面价已升至2万元/平方。

在未来,融信更多高溢价产品入市,由此更推高融信杭州的毛利率。

如何给融信一个正确的估值?

从杭州的切面,到全国的布局,我们可以看到一个融信中国的样本。

数据显示,融信1-4月的销售额为325.2亿元人民币,且4月份的销售额为101.7亿元。如果依照此进度,加之杭州部分项目6月入市,则上半年完成550亿元左右的难度不大。

但融信2018年真正的爆发点可能会改变。根据融信方面的说法,其将在3季度加大推货力量,甚至上海世纪江湾等高溢价项目也应在此时间点内获得备案。

根据智通财经获取的信息,世纪江湾项目登记人数远超推出的盘数目,主要因素是其是复旦附小的学区房,且总价较低,加上限价使其与周边存在价差,故此受到市场追捧。

将1-4月份的数据作为基数,融信的半年报还是值得期待的。如果扩至全年,会发现融信全年1200亿的销售目标完成难度不大——其该年可售货值为1800亿元。

事实上,按照2018年规划,融信在新的一年的目标增长率,名列“后调控时代”全国房企的第一位。

如此快的增长数据,缘于融信在房地产周期上升之前大量的拿地布局。

截止2017年底,融信土地储备货值超过5300亿,总货值在2017年末中国房地产土地储备货值当中排到第17位,且60%以上在一二线城市。

融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇认为,这验证了一个很好的未来发展逻辑,就是无论这个市场有多大的波动,“我们相信一、二线城市,还是相对避险的资产。一旦房地产市场有比较好的未来增长空间,那么一、二线城市它的价值会是首先反映的一个市场”。

融信中国2017年销售区域示意图

截止5月31日早盘收盘,融信市值为165.3亿元,动态市盈率为7.56倍。

将这时间线拉长,当融信2018年实现1200亿销售目标,甚至2020年超过2000亿甚至更高时,这个估值是否合适?

同时,在营收增长的同时,融信的净利润率将得到极大抬升、负债水平迅速下,并将开始年度分红,多方齐下,均是不错的催化剂。

以净利润率为例,2018年结转项目多为2016年销售项目,其价格相对2015年高出许多;收购海亮已做了资本公积处理,2018年不会体现。两者合加,直接大幅提升融信利率率和净利润总额;

以负债率为例,融信中国首席财务官曾飞燕表示,公司有明确的计划,希望在2018年净负债率回到100%以内的水平,至2019年底回到65%。且融信中国将引入战略投资者,进一步降低负债水平,在这一方面,可以参考恒大(0333)于去年赎回1129.4亿元永续债后股价的影响;

再从分红来看,在上市两年后,融信中国2018年将首次分红,且不低于业内水平。

我们再从港股通比例来看,在纳入港股通之后,最懂融信的内地资金在过去一个月内持续买入,并于5月30日达到6.9%的历史高点。

随着房地产调控的深入、信贷政策的收紧,中国房地产集中度愈发提升。易居企业集团CEO丁祖昱预计,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,未来房企集中度将进一步提升,TOP10房企集中度有望达35%。

银行融资更是提高这种集中度的杀手锏。目前国内主流银行均只对TOP50甚至30的上市房企开放融资,如果未来没有在这个名单内,便无法拿到更加便宜的资金。

根据融信的目标,其将在2-3年内跻身房企前15强之列,亦即用此时间实现从房企22向前15强甚至更高目标的跨越。而这样目标的实现,融信中国已经用了15年来证明。

那么,融信中国的PE值应该给多少比较合适?

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